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安得广厦千万间大庇天下寒士尽欢颜

letstalk 2018-06-19 16:58:30


导读


Let's talk第60讲移步位于西岸的张佳晶目外工作室,贾如君关于苏黎世非营利性住宅发展百年经验的讲座引起观众和嘉宾的热烈讨论,程澐从中国近30年和英国、香港、新加坡等地住宅发展特点角度的比较,傅桑从日本住宅公团/金融公库支撑的非营利住宅发展出发的分析引人思考,他们都认为国家需要着力于住宅更长远发展的战略规划,即顶层设计;并指出公共住宅政策一定是多元的,住宅发展是廉租、非营利与营利并存的局面;张佳晶更多涉及住房政策制定的细节,并指出苏黎世这种住宅建设模式是基于法律法规较成熟的法制社会的;有意思的是贾如君讨论后的小回应,苏黎世政府更象经营者,可持续性的经营不能消耗本金等等。


——戴春


《时代建筑》杂志运营总监、责任编辑

T+A出版传媒工作室主任

Let`s talk创始人

城市微空间复兴计划发起人






序      言





如君从瑞士苏黎世(2011年全球工资和物价水平排名第一、2004-2008年全球最佳宜居城市排名第一)的住房政策现状说起,回顾其百年发展的渊源历史,归纳背后原则,供中国借鉴。


▲ 191272日,苏黎世总罢工


1现状: 政府宏观调控非营利性住房的市场占有率,合作社是有力落实工具



2011年,苏黎世市全民投票出台最新住房政策,提前39年进行宏观调控,非营利性(成本价或低于成本价的)住房的市场占有率到2050年,要从现在的1/4,继续提高到1/3。主要将由私人以“合作社”的公司形式,在政府的间接支持下完成。



▲ 苏黎世简洁而灵活的住房体系


作社”,是瑞士《公司法》里规定的第三种公司法人形式,特别适用于众筹自助。它在公司章程里写明“是非营利性的”,受法律保护,而成为政府宏观调控成本价住房市场占有率的一部分,但在其它方面,“合作社”都是高度市场化运营的私人房地产开发运营企业,股东们作为公司主人翁,充分参与自己住房从设计开发(或直接收购)到运营管理更新扩建的全部过程,为社会所有群体永久性地提供成本价、高质量、个性化、安全可继承的住房和办公空间。


在瑞士,1883年,《义务法》下《公司法》里的Art. 828 ff. OR ,有对合作社作为公司法人的规定


2、政府支持:不亏本、养老保险的最佳投资保值方式,却能强力监控住房市场



绍苏黎世市政府间接支持“合作社”的政策《准则24》,成熟于1924年,沿用至今,包括5种工具:


工具1

政府从私人手里回购土地,作为永久性的非营利性住房用地,均匀分布在市区,出售土地使用权62年,30年一续。使用权价格与地段无关,而是和建设成本按一定比例算出。




▲ 住房合作社在苏黎世市区的建筑量,2006年


工具2

政府财政局专家提供运营经验,同时监督引导。


工具3

用养老保险金,提供市场利率的贷款,占总建设成本61%-94%。——这是政府资金上支持“合作社”的最主要方式,也被认为是养老保险金最安全稳定的投资保值方式。


工具4

购买最多10%的股份。


工具5

提供少量无息低息贷款,使部分住房(仅6%“合作社”住房)降到成本价以下。

政府的支持虽大部分是不亏本,但却能决定“合作社”生死,政府虽不直接建设,却能强有力地监督引导住房市场。





3、政府监督:简单有效原则



府若要能宏观调控成本价住房的市场占有率,受政府支持建成的非营利性住房,需是永久性的,不能上市交易变为市场价。实现其有一简单有效原则——非营利性住房的房屋所有权要保留在非营利性建房者(政府、“合作社”等专业的私人非营利性建房者)手中,绝不能属于个人,个人只允许有非营利性住房建设的使用权。贾如君详细介绍“合作社”的相关监督机制,指出瑞士虽然也有深厚的农业传统和“居者有其屋”传统,,但执行该原则是完成宏观调控的必要选择。



花园城市规划——“住在单门独户带院子的房子里,是一种爱国行为!”



4、历史风云:从100%商品房和经济社会危机开始




向东鸟瞰苏黎世工业区和Aussersihl铁道桥,1898年


80年代,青年运动,Chaotikon团体在苏黎世市区Sihl河边搭起棚户


80年代,青年运动


顾苏黎世市从1830年开始的城镇化历史,从农民工大规模进城、100%商品房开始,经历四次严重的经济和社会危机,在失败中学习、总结、调整,形成如今被认为“极为成功的”、“先进的”非营利性住房建设政策,让苏黎世能顺利挺过各种危机,越来越稳定繁荣地发展,逐渐被经营为如今世界上最富裕、最宜居、最适合孩子长大的城市。





5、总结规律性的历史经验



出苏黎世住房建设政策百年实践的背后,能总结出规律性的经验,供中国借鉴:


规律1 .

中低收入群体自住房的供应,不能依靠营利性的房地产开发企业来负责,而应由专业的非营利性建房者来负责,包括政府,或“合作社”等私人非营利性建房者。非营利性建房者和营利性房地产开发商一起,形成完善的住房供给侧,并会在各方面紧密合作。

规律2 .

随着城市发展、经济繁荣、贫富差距加大,政府需要宏观调控,保持并逐步提高非营利性住房的市场占有率,且因政府单独直接供应公租房的财政压力会加大,私人非营利性建房者(如“合作社”)的角色将越来越重要。最后,贾如君逐一摆出瑞士、英国、荷兰三国非营利性住房的发展现状指出,实践证明:推进非营利性住房建设=保护自由商业和市场经济!



嘉  宾  评  论



程 澐

中原集团研究董事


我国从50年代到98年一直是福利住房的时代,建设由政府及政府主导的企业来承担。92年开始逐步开始住房商业化。保障性住房有几种体系,北欧体制、英国体制、北美体制。中国的土地制度从香港借鉴而来,某种意义上也借鉴了英国的制度。我国从完全土地化的住宅体制走向完全商品化的体制,从一个极端走向另外一个极端。我国现有保障性住房占全国住宅存量的比例不到10%。英国在撒切尔夫人当政以前公租房的比例占到全国住宅比例的30%以上。之后降至25%左右,近年伦敦发起可负担住房(affordable house)的运动为公务员阶层提供保障性住房,是希望提高公租房比例的一种努力。新加坡2001年以前90%都是政府的公租住房(祖屋),祖屋也经历私有化的过程,30%进入市场。香港,48%是公共住房,通过完全公租屋、住房协会、加薪计划三种方式实现。如何促使政府实行长期的住房保障措施是我们都需要去反思的问题。



傅志强

万科总规划师


公共住宅政策是任何一个国家最重要的政策之一。日本面对战后420万户缺房户的天文数字成立了日本住宅公团和日本住宅金融公库两家不完全属于国家的独立运营的非赢利公司。宗旨是以为日本中间勤劳者(工薪阶层)提供居住为唯一目的。日本的邮政储蓄每年注入5000亿资金用于公租房建设。我在日本工作的7、8年间深刻体会到,这些公司不仅解决了日本住宅的数量问题,而且对于住宅的社区、环境、性能建设,甚至生活方式的改变起到主导的作用,是民间的房地产公司无法做到的。包括我们现在熟悉的卫生间干湿分离就是日本住宅公团研发出来的,它是日本现代居住方式的先驱。民众只要提供正常工作收入的证明就可以租住。70年代后经济起飞,商品住房才逐渐发展。


我工作的30年正好是改革开放30年。在这30年国家没有相对成熟的对于公众住宅发展的措施,今天小贾分享了瑞士成熟的做法。我认为我国应该设计往后的50年、100年我们的公共住宅建设应该如何。至少不再是单一的形式,而应该呈现混合制、多元化的各种可能性。而我们现在顶层政策层面的设计是最弱的。



张佳晶

上海市规划委员会专家

高目建筑设计咨询有限公司总建筑师


谈论上海的住宅和谈论全国的住宅是完全不同的两个概念。中国这么大,中央政府不应该用特别具体的方法来指导建设,因为每个城市有不同的情况。上海可能可以学习英国、香港、东京,上海必须直接面对城市底层的人口膨胀,仅仅用数据分析的方式去做是不合理的。我认为这小贾今天分享的是我们的理想图,但是现实中需要很多支撑这个理想图的价值取向,然后上升为法律。比如说可以允许民营企业取得公租房资质,允许城市中的弹性空间可以转化为住宅功能,允许公租房的住宅可以突破现有住宅规范,这几个政策可以连环实行的话就可以达到这样的目的。但我们现在明显在市政府层面没有做到这点。所以解决了法制问题,才是我们解决居住问题的前提。



贾如君

瑞士ETH建筑系硕士

瑞士从业建筑师

《不只是居住》作者


我总的来说是乐观的。第一,从住房制度改革的历史可以看到,我们的中央政府聪明且努力。书里我回顾了中国住房制度改革的过程,中国看似“朝令夕改”的住房政策背后,是有一个连贯的大趋势存在的。用瑞士经验里总结的规律,也可以较好地理解和解释这个趋势。


一开始,政府为所有人建设并长期运营亏本价的公租房,造成财政不可持续,当知青返乡和城市需要建设,政府不可能再为所有人继续提供亏本价住房,需要私人接手供应住房,于是1980年开始住房制度改革。


讲座现场

但是,改革初期的问题是,房价普遍低于成本价,私人盖了房子也卖不出去,没动力接手。一般公租房要解决的是市场房价过高的问题,重要原则是,公租房的房屋所有权必须在专业的非营利性建房者比如政府手里,不能给个人。但我国在住房制度改革初期,问题正好相反,也就要用正好相反的原则——我们需要把市场房价调高,就是要让公租房的房屋所有权,从政府手里流到私人手里,所以主要做了两件事:1,建立公积金,鼓励私人买老公租房;2,鼓励私人用“住宅合作社”等形式集资建设新公租房,私人投资部分,房屋所有权就归私人所有。这样,不管新老公租房,房屋所有权都从政府手里,逐渐转到了个人手里,流入市场交易,房价升高,高于成本价后,私人就愿意接手供房了,政府从唯一的供房方变成市场外的调节者,由私人房地产开发企业来负责供给住宅,住宅供应比原来更大量、及时、多样化,政府在卖地过程中筹集够了资金来完成必须的城市建设——这是一次非常成功的改革。



讲座现场

但是,我们停在了这里。1998年,国务院就提出,要建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系,现在最先进的住房体系,包括瑞士的,就是这样,所以我们的中央政府是很英明的,大方向完全正确。但是,因为住房供应方只有单一的私人营利性建房者,工具不对,所以该体系迄今尚未建成——政府要求营利性建房者去区别供应高档商品房和“普通商品房”、供应 “限价房”、“两限房”……结果都难以达成效果。


而市场长期单一的营利性建房者,必然造成有倾向性地供房和不供房。中高收入阶层的投资型用房供应过度,另一方面刚需人群又严重缺乏来自市场的直接供给,这种倾向还会不断自我加强和恶化。中央政府意识到问题努力解决,因没有直接调整住房供给侧结构,主要采用的是围追堵截等侧面方法,不可能从根本上解决问题,出现连续不断出“花式”调控政策、但房价越调越高的尴尬局面。然而,也正是这种“朝令夕改”的调控节奏,让我感到了政府努力解决问题的真诚。最近,我国政府逐渐意识到,非营利性住房的供应,不应由营利性建房者来负责,政府开始负责建设非营利性住房,但是,因为沿用住房制度改革初期特殊时期的特殊原则,房屋所有权继续被允许给私人,供应时是成本价,5年、10年后就可以上市交易,变成市场价,这不但吸引来大量强势人群争夺这些资源,极难监督,而且,政府花了大量的人力财力,不断建又不断流失,不但无法调高非营利性住房的市场占有率,反而会让以后的调控变得更加困难。改革,需要不断回应当下的问题来更新。原来,我们的市场中,只有一个政府,现在,我们加上了私人营利性建房者,是好事,我们还需继续增加私人非营利性建房者,这样改革才算成熟。



▲位于西岸的目外工作室

我乐观的第二个原因是, 2003年之后,中国30多个城市已出现个人合作建房,而且在2007年已有17个城市的代表总结实践经验,向两会提出《关于如何给予个人合作建房的法律支持》,希望政府修改1992年《城镇住宅合作社管理暂行办法》,规范合作社的行为, 确保合作社的非盈利性质,也就是说,私人非营利性建房者,这不是需要被嫁接的异国理想,而是已经在中国发生的事情。我们只是需要让住房制度改革继续完成而已。





▲嘉宾合影


  延伸阅读  

“住房合作社建造的不仅是住房,而是(通过建设住房)建造了一个新的更好的人类社会,在这个社会中,人和人不是互相斗争和欺诈,而是互相帮助和支持。”


——瑞士社会活动家、住房合作社先驱Dora Staudinger


《不只是居住:苏黎世非营利性住房建设的百年经验》详尽介绍众筹自助建房的成熟模式和技术。以苏黎世为案例,讲述了苏黎世政府是通过怎样先进的住房建设和政策逐步解决住房问题,成为世界上最宜居和易居的城市之一。在苏黎世的案例分析中,作者贾如君又更深入的对住房问题的规律进行解析,并对症提出了应对方法。最终回归中国住房问题的现状,讲述建设永久性的非营利性住房,给更多私人非营利性建房者创造机会,建立以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系,让人人都能获得适合的住房供给。







图书信息


  • 版 次:1

  • 页 数:243

  • 字 数:400000

  • 印刷时间:2016-3-1

  • 开 本:16开

  • 纸 张:胶版纸

  • 印 次:1

  • 包 装:平装

  • 国际标准书号ISBN:9787562494676


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摄影摄像:金怡、林庭

视频剪辑:陈亚楠

图片来源:嘉宾提供

内容梳理:金怡

微信编辑:施梦婷


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